太空智造:拟转让股权涉及的京陇节能建材有限公司股东全部权益价

时间: 2019-10-02 14:53    来源: 未知   
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  创富网网址,一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国

  二、委托人或者其他资产评估报告的使用人应当按照法律、行政法规规定和本评估

  报告载明的使用范围依法使用本资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告的使用人

  违反前述规定使用本资产评估报告的,本资产评估机构及签字资产评估师不承担责任。

  三、本资产评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人

  和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个

  四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实

  五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断 和结果受资产评估报告

  中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假

  设、限制条件、 特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。并根据评估基准日

  后的资产状况和市场变化情况在本评估报告有效使用期内合理使用本评估报告及其评

  当上述评估假设、限定条件、特别事项及未来经济环境发生较大变化时,应慎重使

  用本评估报告及其评估结论,或者重新进行评估。因使用不当造成的后果与本资产评估

  六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、

  七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申报并经

  其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和相关当事人依法对其所提供资

  料的真实性、合法性、完整性负责;因委托人和相关当事人提供虚假或不实法律权属证

  明、财务会计信息或者其他相关资料,本资产评估机构执业人员履行正常核查程序未发

  八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期

  的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

  九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;

  已经对评估对象及其所涉 及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所

  涉 及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提

  十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据合计存在尾数差异,系因电脑处

  则的相关规定,坚持独立、客观、公正原则,采用资产基础法(成本法),按照必要

  的评估程序,对贵公司拟转让股权事宜涉及的京陇节能建材有限公司股东全部权益在

  能建材有限公司的股东全部权益于评估基准日2018年9月30日的市场价值参考依据。

  本次评估的对象为京陇节能建材有限公司于评估基准日2018年9月30日的股东

  截至评估基准日2018年9月30日,被评估单位申报的经中兴财光华会计师事务所(特

  殊普通合伙)审计确认的资产总额为6,769.68 万元,负债总额为4,151.53万元,股东全

  经评估,京陇节能建材有限公司的股东全部权益于评估基准日2018年9月30日的市

  场价值评估值为3,991.01万元(叁仟玖佰玖拾壹万零壹仟元整),评估增值1,372.86万元,

  按现行规定,本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年,该有效使用期从评估基

  报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项(期后重大事项)及其对评估结果的影

  资产评估报告日是最终专业意见形成日,本评估报告的报告日为2018年10月

  则的相关规定,坚持独立、客观、公正原则,采用资产基础法(成本法),按照必要

  的评估程序,对贵公司拟转让股权事宜涉及的京陇节能建材有限公司股东全部权益在

  股票简称:太空智造,证券代码:300344.SZ,上市地:深圳证券交易所

  经营范围: 制造及安装网架、钢结构、建筑材料;销售网架、钢结构、建筑材料、

  计算机、软件及辅助设备;建设工程项目管理;技术开发、技术转让、技术服务、技术

  咨询;货物进出口、技术进出口、代理进出口;计算机软件开发。(企业依法自主选择

  经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展

  公司成立于2013年9月12日,设立时注册资本10000.00万元,实收资本2000.00

  万元,其中太空智造股份有限公司(原名北京太空板业股份有限公司)认缴出资9900

  万元,实缴出资1980万元,占99.00%;北京斯曼德建材技术发展有限公司认缴出资

  100万元,实缴出资20万元,占1.00%。以上出资业经甘肃禾兴会计师事务所于2013

  根据2018年5月24日股东会决议,公司股东履行继续实缴出资义务,本次实缴

  出资1500万元,其中太空智造股份有限公司实缴出资1485.00万元,北京斯曼德建

  材技术发展有限公司实缴出资15.00万元,本次出资后公司实缴资本为3500.00万元,

  其中太空智造股份有限公司出资3465.00万元,占实收资本的99.00%,北京斯曼德建

  材技术发展有限公司出资35.00万元,占实收资本的1.00%。本次出资由中兴财光华

  会计师事务所(特殊普通合伙)安徽分所出具了中兴财光华(皖)审验字(2018)第

  上述财务数据已经中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具中兴财光

  京陇节能建材有限公司经营范围包括轻质水泥复合板及建筑材料的制造、销售、安

  装等,注册成立于2013年9月,位于甘肃省兰州市兰州新区中川镇,目前企业处于在建

  被评估单位评估基准日固定资产为车辆和电子设备类固定资产,账面价值合计9.82

  万元,设备维护保养较好、性能满足正常办公及经营使用。无形资产账面价值1,706.00

  万元,为土地使用权无形资产,在建工程3,318.34 万元,为正在施工的年产100万平方米

  ⑶ 会计制度:执行2006年2月公布的企业会计准则、《企业会计制度》及其补

  成本和其他成本。存货发出时按月末一次加权平均法计价。期末对存货进行全面清查

  析判断其使用寿命。使用寿命为有限的,自无形资产可供使用时起,采用能反映与该

  资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法,在预计使用年限内摊销;无法可靠

  确定预期实现方式的,采用直线法摊销;使用寿命不确定的无形资产,不作摊销。本

  公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核,

  建筑节能已成为影响我国能源可持续发展战略决策的关键因素,我国现有建筑面积

  能耗是发达国家的20多倍,给社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染,发展节能

  绿色节能建筑的发展、住宅产业化的推进、提高建筑使用寿命、外墙保温材料节能

  环保等,都与节约能源、减轻环境污染息息相关,保温材料行业的发展、进步为以上方

  面的工作提供了可能性。为此,在节能减排的大背景下,建筑业对建材行业的发展具有

  重大需求,其中包括满足建筑节能要求的新型墙体材料、绿色防火耐久复合保温墙体结

  构体系、住宅产业化材料部品化和功能集成化技术、绿色建材在绿色建筑应用中的评价、

  现阶段,我国大多数新型建材企业生产的均是中低端产品,而高端节能减排产品却

  很少有人问及,为促进科技成果转化、推动建筑节能工作,前不久,住房和城乡建设部

  与科技部联合印发了《既有建筑节能改造技术推广目录》,包括多项建材类产品。其中

  也包括水泥发泡保温板等新型保温材料。未来该行业政策趋势较为明显,行业发展空间

  初步核算,上半年国内生产总值418961亿元,按可比价格计算,同比增长6.8%。分

  季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区

  间。分产业看,第一产业增加值22087亿元,同比增长3.2%;第二产业增加值169299亿

  粮食种植结构调整,全国夏粮有望获得较好收成。农业供给侧结构性改革深化,棉

  花、大豆播种面积增加。畜牧业生产稳定。上半年,猪牛羊禽肉产量3995万吨,同比增

  长0.9%;其中,猪肉产量2614万吨,增长1.4%。生猪存栏40904万头,同比下降1.8%;

  上半年,全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%,增速比一季度回落0.1个百

  分点。分经济类型看,国有控股企业增加值同比增长7.6%,集体企业下降1.9%,股份制

  企业增长6.7%,外商及港澳台商投资企业增长6.2%。分三大门类看,采矿业增加值同比

  增长1.6%,制造业增长6.9%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长10.5%。高技术

  产业和装备制造业增加值同比分别增长11.6%和9.2%,分别快于规模以上工业4.9和2.5

  个百分点。6月份,规模以上工业增加值同比增长6.0%。1-5月份,全国规模以上工业企

  业实现利润总额27298亿元,同比增长16.5%;规模以上工业企业主营业务收入利润率为

  上半年,全国服务业生产指数同比增长8.0%,增速比一季度回落0.1个百分点,保

  持较快增速。其中,信息传输、软件和信息技术服务业,租赁和商务服务业保持较快增

  长。6月份,全国服务业生产指数同比增长8.0%。1-5月份,规模以上服务业企业营业收

  入同比增长13.3%,比上年同期加快0.2个百分点;其中,战略性新兴服务业、科技服务

  业和高技术服务业营业收入分别增长18.1%、17.5%和15.4%,分别比上年同期加快2.4、

  上半年,全国居民人均消费支出9609元,同比名义增长8.8%,比一季度加快1.2个

  百分点,扣除价格因素实际增长6.7%,加快1.3个百分点。其中,城镇居民人均消费支

  出名义增长6.8%,加快1.1个百分点;农村居民人均消费支出名义增长12.2%,加快1.2

  个百分点。上半年,社会消费品零售总额180018亿元,同比增长9.4%,增速比一季度回

  落0.4个百分点。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额154091亿元,增长9.2%;乡

  村消费品零售额25927亿元,增长10.5%。按消费类型分,餐饮收入19457亿元,增长9.9%;

  商品零售160561亿元,增长9.3%。消费升级类商品销售增长较快,限额以上单位家用电

  器和音像器材类、通讯器材类和化妆品类同比分别增长10.6%、10.6%和14.2%,分别比

  上年同期加快0.2、0.5和2.9个百分点。6月份,社会消费品零售总额同比增长9.0%,比

  上半年,全国固定资产投资(不含农户)297316亿元,同比增长6.0%,增速比一季

  度回落1.5个百分点。其中,民间投资184539亿元,同比增长8.4%,比上年同期加快1.2

  个百分点。分产业看,第一产业投资增长13.5%;第二产业投资增长3.8%,其中制造业

  投资增长6.8%,增速连续三个月回升,比一季度加快3.0个百分点,比上年同期加快1.3

  个百分点;第三产业投资增长6.8%,其中基础设施投资增长7.3%。高技术制造业投资同

  比增长13.1%,增速比全部投资快7.1个百分点。上半年,全国房地产开发投资55531亿

  元,同比增长9.7%。全国商品房销售面积77143万平方米,增长3.3%。全国商品房销售

  上半年,货物进出口总额141227亿元,同比增长7.9%。其中,出口75120亿元,增

  长4.9%;进口66107亿元,增长11.5%。进出口相抵,顺差9013亿元,比上年同期收窄26.7%。

  贸易结构进一步优化,一般贸易进出口增长12.2%,占进出口总额的59%,比上年同期提

  高2.3个百分点。机电产品出口增长7%,占出口总额的58.6%。对前三大贸易伙伴进出口

  保持增长,我国对欧盟、美国和东盟进出口分别增长5.3%、5.2%和11%,三者合计占我

  国进出口总额的41%。同期,我国对中东欧16国进出口增长14.7%,高出货物进出口总额

  增速6.8个百分点。6月份,进出口总额24936亿元,同比增长4.3%。其中,出口13777

  亿元,增长3.1%;进口11158亿元,增长6.0%。上半年,规模以上工业企业实现出

  货值57162亿元,同比增长5.7%。6月份,规模以上工业企业实现出货值10547亿元,

  上半年,全国居民人均可支配收入14063元,同比名义增长8.7%,扣除价格因素实

  际增长6.6%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入19770元,同比名义增长7.9%,扣

  除价格因素实际增长5.8%;农村居民人均可支配收入7142元,同比名义增长8.8%,扣除

  价格因素实际增长6.8%。城乡居民人均收入倍差2.77,比上年同期缩小0.02。全国居民

  人均可支配收入中位数12186元,同比名义增长8.4%。6月份,全国城镇调查失业率为

  4.8%,与上月持平,比上年同月下降0.1个百分点;31个大城市城镇调查失业率为4.7%,

  与上月持平,比上年同月下降0.2个百分点。二季度末,外出务工农村劳动力总量18022

  万人,比上年同期增加149万人,增长0.8%。外出务工劳动力月均收入3661元,同比增

  上半年,全国居民消费价格同比上涨2.0%,涨幅比一季度回落0.1个百分点。分类

  别看,食品烟酒价格同比上涨1.4%,衣着上涨1.1%,居住上涨2.3%,生活用品及服务上

  涨1.6%,交通和通信上涨1.2%,教育文化和娱乐上涨2.1%,医疗保健上涨5.5%,其他用

  品和服务上涨1.1%。6月份,全国居民消费价格同比上涨1.9%,涨幅比上月扩大0.1个百

  分点,环比下降0.1%。上半年,全国工业生产者出厂价格同比上涨3.9%,涨幅比一季度

  扩大0.2个百分点;全国工业生产者购进价格同比上涨4.4%。6月份,全国工业生产者出

  厂价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.6个百分点,环比上涨0.3%;全国工业生产者

  经济结构继续优化。从产业结构看,上半年第三产业增加值增速比第二产业快1.5

  个百分点;占国内生产总值的比重为54.3%,比上年同期提高0.3个百分点,高于第二产

  业13.9个百分点。从需求结构看,最终消费支出对经济增长的贡献率为78.5%,高于资

  本形成总额47.1个百分点。新产业新产品快速成长。从工业结构看,上半年工业战略性

  新兴产业增加值同比增长8.7%,比规模以上工业快2.0个百分点。新能源汽车产量同比

  增长88.1%,工业机器人增长23.9%,集成电路增长15.0%。新消费蓬勃发展。从贸易结

  构看,上半年全国网上零售额40810亿元,同比增长30.1%。其中,实物商品网上零售额

  31277亿元,增长29.8%,占社会消费品零售总额的比重为17.4%,同比提高3.6个百分点;

  非实物商品网上零售额9533亿元,增长30.9%。绿色发展稳步推进。从节能减排看,上

  结构性去产能继续深化。上半年,全国工业产能利用率为76.7%,比一季度提高0.2

  个百分点,比上年同期提高0.3个百分点。去库存成效突出。6月末,全国商品房待售面

  积同比下降14.7%。企业杠杆率和成本继续下降。5月末,规模以上工业企业资产负债率

  为56.6%,同比下降0.6个百分点。1-5月份,规模以上工业企业每百元主营业务收入中

  的成本为84.49元,同比减少0.31元。短板领域投资快速增长。上半年,生态保护和环

  境治理业、农业投资同比分别增长35.4%和15.4%,分别快于全部投资29.4和9.4个百分

  点。市场预期保持景气。6月份,综合PMI产出指数为54.4%,制造业采购经理指数为51.5%,

  供委托人实施评估目的对应的经济行为时参考,以及按国家法律法规规定的报送国有

  能建材有限公司的股东全部权益于评估基准日2018年9月30日的市场价值参考依据。

  本次评估的对象为京陇节能建材有限公司于评估基准日2018年9月30日的股东

  全部权益价值。本次委托评估的评估范围是京陇节能建材有限公司于评估基准日拥有

  截止至评估基准日,公司资产总额为6,769.68 万元(其中:流动资产 33.68万

  2017年度及评估基准日会计报表业经中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,

  并出具的“中兴财光华审会字(2018)第319062号”无保留意见的《审计报告》。

  的收集情况等相关条件 、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论的价值类型

  选取达成一致意见的前提下,选定市场价值作为本次评估的评估结论的价值类型。

  各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的

  本次评估的评估基准日是2018年9月30日。该评估基准日由委托人选定并与本

  1.评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评估

  基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义,以利于评估结论有效服

  2.评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的会计报

  告日,使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体

  情况,并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用率等方面的变

  化对评估结论的影响,以利于资产评估专业人员进行系统的现场调查、收集评估资料、

  3.评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近,使资产

  评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和企业整体于评估基准日的

  1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号,2016年7

  2、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会

  10.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委

  11.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第

  12.《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号);

  13.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50

  14.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税

  3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2017]31号);

  4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2017]32号);

  5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);

  6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2017]34号);

  3. 资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和参数资料;

  产评估报告指南》 等资产评估准则规定的企业价值评估基本方法为收益法、市场法

  企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评

  估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法;股利折现法是将预期股利

  进行折现以确定评估对象价值的具体方法,该方法通常适用于缺乏控制权的股东部分权

  益价值的评估;现金流量折现法是将预期现金净流量进行折现以确定评估对象价值的具

  企业自由现金流量=税后净利润+折旧及摊销+利息×(1-所得税率)-资本性支

  股权自由现金流量=税后净利润+折旧及摊销-营运资金追加额-资本性支出+付

  企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行

  上市公司的经营和财务数据,计算适当的价值比率,在与被评估单位比较分析的基础上,

  评估对象价值=Σ被评估单位相应价值指标×可比企业价值比率(或价值乘数)×调

  买卖、收购及合并案例资料,比较评估对象与该等可比交易案例的异同,考虑评估对象

  与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响,计算适当的价值比率,在与被评估

  单位比较分析的基础上,得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评估方法。

  评估对象价值=(比准价格1+比准价格2+比准价格3+……+比准价格n)/n

  企业价值评估中成本法称为资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的资产负债

  表为基础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方

  资产评估师执行资产价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资

  料收集情况等相关因素,审慎分析收益法、市场法和成本法(资产基础法)三种资产评

  被评估单位注册成立后,生产建设未能按预期进度进行,截止评估报告日厂区未建

  设完毕,形象完工进度约为50%,目前还不具备生产条件,具体投产日期尚不能确定。

  被评估单位主营产品为水泥发泡板,主要应用于建筑工程,特别是应用于具有防腐

  蚀、防电火花等特殊需求的工业建筑上。此类工程一般具有高耗能、高污染的特点,更

  多集中于过剩产能行业,如钢铁、火电厂等行业。目前国家推行供给侧改革,该产品的

  下游行业受到了较大的冲击。本行业及与此产品类似行业均出现系统性业绩下滑,甚至

  亏损。此项市场因素影响了被评估单位投产建设此项目的积极性和进度。由于距离投入

  生产还缺少必要条件,未来资本性支出不能准确预计;与经营相关财务数据,如成本率、

  费用率等影响企业净利润的重要财务指标也不能预测。即被评估单位的营业收入、成本

  委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的资

  被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。

  资产评估专业人员经分析后认为上述风险不能够进行定性判断或粗略量化,不能为折现

  综合以上分析结论后资产评估专业人员认为:本次评估在理论上和实务上适宜采用

  中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市,在沪深两市主板市场交易的

  上市公司股票有几千支之多,能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条件。

  根据中国上市公司网和WIND资讯网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经过

  外部审计的财务信息及其他相关资料可知:在中国大陆资本市场上,与被评估单位处于

  同一行业的上市公司较少,不能够满足市场法评估的可比企业(案例)的“数量”要求。

  在与被评估单位处于同一行业的上市公司中,根据其成立时间、上市时间、经营范

  围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据或交

  易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象进行比

  较后知:与被评估单位基本可比的上市公司较少,不能够满足市场法关于足够数量的可

  被评估单位会计核算较健全,管理较为有序,委托评估的资产不仅可根据财务资料

  委托评估的资产所属行业为较成熟行业,其行业资料比较完备;被评估资产的重置

  价格可从其机器设备的生产厂家、存货的供应商、其他供货商的相关网站等多渠道获取。

  评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础,估算其尚可

  使用年限,进而估算一般意义上的成新率;在现场勘查和收集相关资料的基础上,考虑

  综合以上分析结论后资产评估专业人员认为:本次评估在理论上和实务上适宜采用

  本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。评估对象于评估

  基准日包含的资产及负债明确、且其为完整的收益主体,根据本次评估的评估目的、评

  估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查与其他途径收集的

  资料以及评估对象的具体情况等相关条件,结合前述评估方法的适用性分析等综合判

  值,并进行账龄分析和可收回性判断,以预计所能收回的相应货物形成资产或权利

  政策,并对存货近了盘点。经核实,存货账实相符、会计计量方法及金额正确,以审

  a、对于车辆,以年限法(成新率1),行驶里程法(成新率2),现场打分法(成

  新率3)分别估算成新率,并以成新率2、成新率3两者中较低者估算为车辆成新率。

  要程度,确定权重系数(即发动机系统0.35,底盘0.35,车身0.1,装饰0.1,电气

  成新率3=(发动机系统得分×0.35+底盘得分×0.35+车身×0.1+装饰得分×0.1+电气设备得分×0.1)/100×100%

  在建工程为年产100万平方米太空板生产工程项目,评估人员查看了在建工程的

  有关合同、支付凭证等,并做了复印件,确定在建工程与固定资产没有重复,以核实

  行了核查;并履行了必要的评估程序,查阅相关合同对其真实性进行了核实。经勘查,

  《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关“城镇土地估

  价规程”规定的基本评估方法包括市场法、收益法、剩余法、成本逼近法和基准地价系

  数修正法。评估人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条

  件,选取市场比较法进行评估。目前当地采用招拍挂形式出让的工业用地案例较多,可

  比较案例较容易取得,故此次评估采用市场比较法;工业用地出租及开发案例较少,未

  有较为公允的市场收益价格,故不宜采用收益还原法、剩余法;委估宗地所在地区征地

  相关政策及成本较不易取得,故不可采用成本逼近法。本次评估目的非课税,故亦不宜

  采用基准地价修正法。评估人员通过现场查勘,以及对评估对象的特点、评估目的及宗

  地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理,并结合评估对象的实际情况,对

  市场比较法是利用土地市场已有的成交地价,根据替代原则,以条件类似或使用价

  格相同的土地买卖、租赁案例与估价对象加以对照比较,就两者之间在影响地价的交易

  情况、期日、区域及个别因素等差别进行修正,求取估价对象在评估期日时地价的方法。

  项的坏账准备计提和管理进行审核,对公司可弥补亏损的计提进行复验,最终确定按

  应收款项、其他应收款评估损失与未来可抵扣期间所得税税率的乘积来确定递延所得

  税资产的评估值,本次评估不考虑其他资产及负债账面值与评估值的差异对所得税的

  12)负债:在清查核实查明其真实性、完整性的基础上,以核实无误的调整后账

  况、制定评估工作计划,并布置和协助被评估单位进行资产清查工作;随后评估小组

  进驻被评估单位,对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查,对其历史损益

  情况进行必要的核实与分析,进而估算评估对象的价值。资产评估专业人员根据本次

  评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、竞争类型和状态、资料收集情况

  等相关条件和评估项目的具体情况制定并执行了以下资产评估专业人员认为能够支

  本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托后,即与

  委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评估对象与评估范围、

  评估基准日等,拟定评估工作方案和制定评估计划,并与委托人签订《资产评估委托合

  根据委托评估资产的特点,提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、《资产

  与委托人和被评估单位相关工作人员联系,布置并辅导其按照资产评估的要求填列

  对评估对象所涉及的资产进行全面(或抽样)核实,对重要资产进行详细勘查、并

  根据评估对象的具体情况、委托人和被评估单位提供的资料,与被评估单位治理层、

  管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式,就与评估对象相关的事项以

  在收集委托人和被评估单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料的基础上

  进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等,以满足评定估算的需要。

  根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况,确定评估的基本途径、具

  根据确定的评估基本途径及具体方法,对评估对象及其所包含资产(负债)的价值

  对初步的评定估算结果进行分析、汇总,对评估结果进行必要的调整、修正和完善,

  确定初步的汇总评估结果,并起草评估报告并连同、评估明细表、评估说明和相关工作

  履行上述工作步骤后,在不影响资产评估机构和资产评估师独立形成评估结论的前

  提下,与委托人就评估初步结果交换意见,在充分考虑委托人的有关合理意见后,按本

  公司的三级复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表、评估说明进行校验、核对、

  根据评估准则的规定,资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经营状况、

  历史业绩、发展前景,考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在行业现状与发展前景对

  被评估单位价值影响等方面的基础上,对委托人或者相关当事方提供的资料进行必要的

  分析、判断和调整,在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。

  公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中,评估师根据评估对象的交易条件

  公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场(区域性的、全国性的或

  国际性的市场)之中,在该市场中,拟交易双方的市场地位彼此平等,彼此都有获得足

  够市场信息的能力、机会和时间;交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而非强制

  的或不受限制的条件下进行的,以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其交易价格

  等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下,交易标的之交换价值受市场机制的制约

  持续经营假设是假定被评估单位(评估对象所及其包含的资产)按其目前的模式、

  规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态,还设定

  1.假设国家和地方(被评估单位经营业务所涉及地区)现行的有关法律法规、行业

  政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化;本次交易的交易各方所处

  2.假设被评估单位经营业务所涉及地区的财政和货币政策以及所执行的有关利率、

  3.假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营形成重

  1.假设被评估单位在现有的管理方式(模式)和管理水平的基础上,其业务范围(经

  营范围)、经营方式与目前基本保持一致,且其业务的未来发展趋势与所在行业于评估

  2.假设被评估单位的经营者是负责的,且其管理层有能力担当其职务和履行其职

  3.假设委托人及被评估单位提供的资料(基础资料、财务资料、运营资料等)均真

  5.假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上,其经营范围、经营模式、

  至其营运产生的难以量化的影响,上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条

  件、市场条件等,对评估值有较大影响。根据资产评估的要求,资产评估专业人员认

  定这些假设条件在评估基准日成立且合理;当未来经济环境发生较大变化时,签署本

  评估报告的资产评估师及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而

  推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完

  截至评估基准日2018年9月30日,被评估单位资产总额为6,769.68 万元,负

  债总额为4,151.53万元,股东全部权益的账面值为2,618.15万元。经采用资产基础法

  (成本法)进行评估,资产总额评估值为8,142.54万元,总负债的评估值为4,151.53

  万元,净资产评估值为3,991.01万元,评估增值1,372.86万元,增值率52.44 %。各

  报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项(期后重大事项)及其对评估结论的影

  1.评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、

  2.本评估报告的评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下,为本评估

  报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见;该评估结论

  3.本评估报告的评估结论是反映评估对象在本评估报告载明的评估目的之下,根据

  持续经营假设、公开市场假设和本评估报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场

  (4)如果该等资产出售,所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方

  1.本评估报告的评估结论是资产评估专业人员依照国家有关规定出具的专业意见,

  2.本评估报告的评估结论是在评估对象于现有用途不变并持续经营、以及在评估基

  准日的外部经济环境前提下,为本评估报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基

  准日的市场价值参考意见,故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经

  营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。当前述评估目

  的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场假设等不复完全成

  (六)抵押、担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估

  (八)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结果产生重大影响的瑕疵情形

  (一)本评估报告及其评估结论仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报

  告使用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人用于本评估报告载明的评估目的和用

  途以及送交相关行政主管机关审查、备案;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本

  (二)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可

  (三)若未征得本评估机构书面许可,任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评

  估报告的全部或部分内容或将其全部或部分内容披露于任何媒体,法律、法规规定以及

  按现行规定,本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年,该有效使用期从评估基

  评估报告日是最终专业意见形成日,本评估报告的报告日为2018年10月22日。


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